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Le aree edificabili pagano l’IMU sul valore di mercato, non sulla rendita catastale. E per il fisco un terreno è «fabbricabile» già con il piano regolatore solo adottato. Ecco come determinare il valore e non sbagliare il versamento.
Per le aree fabbricabili l’IMU non si calcola sulla rendita ma sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione (comma 746, legge 160/2019). Contano zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri di adattamento del terreno e prezzi medi di mercato di aree simili.
Aliquota: base 0,86%, dal comune modulabile tra zero e 1,06%. Codice tributo F24: 3916.
Ai fini fiscali basta l’inserimento nel PRG adottato dal comune: non servono l’approvazione della regione né i piani attuativi. È una nozione molto anticipata rispetto alla reale possibilità di costruire — e spesso fonte di contenzioso.
Eccezione importante: il terreno edificabile posseduto e condotto da coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola resta considerato agricolo (e quindi esente). I valori di riferimento comunali, se deliberati, sono il punto di partenza più sicuro per l’autoliquidazione.
Dalla data di inizio dei lavori di costruzione (o di demolizione e ricostruzione, o di recupero edilizio) e fino alla loro ultimazione, la base imponibile è solo il valore dell’area, senza il fabbricato in corso d’opera. Dall’ultimazione (o dall’utilizzo, se anteriore) si torna a pagare sulla rendita del fabbricato.
Ricordati della dichiarazione IMU: per le aree il comune non ha dati automatici sul valore.
Sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno (o alla data di adozione degli strumenti urbanistici), moltiplicato per l’aliquota comunale: base 0,86%, fino a 1,06%. Non si usa la rendita catastale.
Basta che sia utilizzabile a scopo edificatorio secondo il piano regolatore generale adottato dal comune, anche senza approvazione regionale e senza piani attuativi (art. 36 D.L. 223/2006). L’IMU scatta quindi molto presto.
Considerando zona, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri per lavori di adattamento e prezzi medi di aree analoghe. Molti comuni pubblicano valori di riferimento: adeguarsi a quei valori mette al riparo dagli accertamenti se il comune si è vincolato a non superarli.
Durante i lavori di costruzione, demolizione o ristrutturazione si paga sull’area (valore venale), senza computare il fabbricato, fino a ultimazione dei lavori o — se precedente — fino a quando l’immobile è utilizzato.
Sì nei casi di variazione rilevante: il comune non conosce automaticamente il valore venale, quindi l’acquisto o la variazione urbanistica dell’area va dichiarata entro il 30 giugno dell’anno successivo.